L’achat d’une maison ancienne dans l’est de l’Algarve suit une procédure bien définie, et la comprendre dès le départ permet de gagner du temps une fois que vous avez trouvé le bien qui vous convient. Les grandes maisons individuelles autour d’Olhão, les maisons de village restaurées près de Fuseta et les « quintas » rurales en direction de Moncarapacho s’accompagnent souvent de décennies de démarches administratives ; l’ordre dans lequel vous effectuez chaque étape est donc plus important ici que pour une construction neuve. Ce guide explique comment se déroule un achat, de l’acceptation de l’offre à l’enregistrement de la propriété en 2026.
La plupart des acheteurs internationaux passent par les mêmes étapes, qu’ils s’installent définitivement ou qu’ils achètent une résidence secondaire. Les acheteurs qui commencent leurs recherches parmi les annonces de biens immobiliers à vendre à Olhão hésitent généralement entre une maison de ville dans le centre historique et une quinta à rénover, et chacun de ces choix modifie les vérifications qui s’ensuivent. De l’acceptation de l’offre à la signature de l’acte de vente, un achat sans complication dans la région prend généralement entre six et douze semaines, voire plus si un crédit immobilier ou une correction de document est nécessaire.
Commencez par obtenir un numéro d’identification fiscale et ouvrir un compte bancaire
La première démarche concrète consiste à obtenir un numéro d’identification fiscale portugais, le « número de identificação fiscal » ou NIF. Sans ce numéro, vous ne pouvez pas signer un acte de vente, souscrire aux services publics ni payer la taxe foncière ; il est délivré par l’administration fiscale portugaise. Les acheteurs résidant en dehors de l’Union européenne désignent généralement un représentant fiscal pour détenir ce numéro, ce qu’un avocat ou un comptable local peut organiser en quelques jours.
Un compte bancaire portugais n’est pas strictement obligatoire pour finaliser un achat, mais il simplifie considérablement les dépôts, le paiement des impôts et les charges courantes ultérieures. L’ouverture d’un compte est simple dès lors que vous disposez d’un NIF et que vous pouvez présenter un justificatif de domicile et de revenus. De nombreux acheteurs s’occupent de ces deux formalités lors d’un premier voyage de visite, afin que le reste de la procédure ne soit pas retardé lorsque la maison idéale se présente.
La réservation et le contrat promissoire
Une fois l’offre acceptée, le bien est souvent retiré du marché au moyen d’un accord de réservation de courte durée et d’un petit acompte de réservation. Il s’agit d’une étape informelle qui n’engage pas les parties. Le contrat qui engage les deux parties est le « contrato promessa de compra e venda », le contrat de promesse de vente, et c’est à ce moment-là que l’achat devient effectif.
Lors de la signature du contrat de promesse de vente, l’acheteur verse généralement un acompte, le « sinal », qui représente généralement entre 10 et 30 % du prix. Cet acompte joue un rôle essentiel. Si l’acheteur se rétracte sans motif valable, le « sinal » est généralement perdu ; si c’est le vendeur qui se rétracte, l’acheteur a normalement droit au remboursement de cette somme, majorée du double, conformément au Code civil. Le contrat fixe également la date de finalisation de la transaction et les conditions éventuelles, telles que l’obtention d’un crédit immobilier ou la réalisation de réparations spécifiques avant la signature de l’acte de vente.
Les documents les plus importants pour une maison ancienne
C’est dans le cas des maisons anciennes de caractère qu’une vérification minutieuse des documents s’avère indispensable. Trois documents doivent concordent entre eux et avec la maison qui se trouve devant vous ; or, sur un bien qui a été agrandi ou modifié au fil des ans, ils ne correspondent pas toujours. Les documents clés à examiner avant de vous engager sont les suivants.
- La « caderneta predial » conservée au service des impôts, qui décrit le bien immobilier et en fixe la valeur fiscale
- La « certidão permanente » délivrée par le cadastre (Conservatória do Registo Predial), qui indique le nom du propriétaire de la maison ainsi que les charges ou hypothèques qui la grèvent
- La « licença de utilização » délivrée par la mairie, qui confirme que le bâtiment est autorisé à son usage actuel
- Un certificat de performance énergétique valide, obligatoire avant la conclusion de toute vente
Une pièce ajoutée il y a plusieurs décennies peut ne pas figurer sur la licence d’utilisation, ou la surface enregistrée peut différer de celle indiquée dans le dossier fiscal. Rien de tout cela n’est inhabituel et la plupart des problèmes peuvent être résolus, mais ils doivent être identifiés avant la signature de l’acte de vente plutôt qu’après. Depuis janvier 2024, la « Ficha Técnica de Habitação » n’est plus requise lors de la signature de l’acte de vente pour les logements existants, bien que la licence d’utilisation et le certificat de performance énergétique le soient toujours.
L’acte notarié et les taxes dues à la conclusion de la vente
La conclusion de la vente a lieu lors de l’« escritura pública de compra e venda », l’acte notarié, signé devant un notaire. De nombreuses transactions recourent plutôt à un document privé authentifié par un avocat ou par le service public « Casa Pronta », qui a la même valeur juridique et permet d’enregistrer la vente le jour même. Le solde du prix est versé à ce moment-là et les clés sont remises à l’acheteur.
La principale taxe sur les acquisitions est l’Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT), calculée sur le montant le plus élevé entre le prix d’achat et la valeur fiscale, et appliquée quel que soit le lieu de résidence de l’acheteur. Pour un logement acheté à titre de résidence principale, le barème commence à zéro jusqu’à environ 106 346 €, puis augmente par tranches, le taux maximal de 7,5 % n’étant atteint que pour les logements d’une valeur supérieure à environ 1,15 million d’euros. Une résidence secondaire ou de vacances suit un barème similaire, mais est imposée dès le premier euro. Un droit de timbre de 0,8 % s’applique en sus, et une fois les frais de notaire et d’enregistrement ajoutés, la plupart des acheteurs prévoient entre 7 et 10 % du prix pour l’ensemble des frais d’acquisition. Vous trouverez une ventilation plus complète dans notre guide sur les frais d’achat et les taxes.
Une fois que vous êtes propriétaire de la maison
L’inscription au cadastre à votre nom est l’étape qui rend la propriété publique et la sécurise ; avec Casa Pronta, elle est souvent effectuée au moment de la signature de l’acte de vente. Viennent ensuite les démarches pratiques consistant à faire transférer à votre nom les abonnements à l’eau et à l’électricité ainsi que les éventuelles taxes locales, et à mettre en place la taxe foncière municipale annuelle (IMI), qui est facturée par versements échelonnés tout au long de l’année.
Les acheteurs qui s’installent définitivement plutôt que de passer des vacances devront également s’occuper des formalités de résidence ; pour les ressortissants hors Union européenne, celles-ci sont gérées par l’AIMA, l’agence qui a remplacé l’ancien service de l’immigration. Il s’agit d’une démarche distincte de l’achat lui-même qui ne retarde pas la signature de l’acte de vente, mais il est conseillé de s’y prendre à l’avance si la maison doit devenir votre résidence principale.
Les étapes changent rarement, mais les maisons anciennes à Olhão, Fuseta et Moncarapacho récompensent les acheteurs qui les suivent dans l’ordre et vérifient soigneusement les documents avant de verser l’acompte. La plupart des retards proviennent de documents qui arrivent trop tard, et non de l’administration fiscale ou du notaire. Si vous envisagez l’achat d’une maison spécifique dans la région, nous pouvons vous guider à chaque étape en tant qu’agent immobilier chargé de la vente et de l’achat, et vous signaler tout problème lié au bien qui doit être résolu avant que vous ne vous engagiez.
