A compra de uma casa antiga no leste do Algarve segue uma sequência clara, e compreendê-la desde cedo poupa tempo assim que encontrar o imóvel certo. As moradias isoladas de maiores dimensões nos arredores de Olhão, as casas de aldeia restauradas perto da Fuseta e as quintas rurais em direção a Moncarapacho envolvem frequentemente décadas de burocracia, pelo que a ordem em que se conclui cada etapa é mais importante neste caso do que seria no caso de uma construção nova. Este guia explica como uma compra evolui desde a aceitação da oferta até ao registo da propriedade em 2026.
A maioria dos compradores internacionais passa pelas mesmas etapas, quer se trate de uma mudança definitiva ou da aquisição de uma segunda habitação. Os compradores que iniciam a sua pesquisa entre os anúncios de imóveis à venda em Olhão costumam ponderar entre uma moradia no centro histórico e uma quinta que necessita de obras, e cada uma dessas escolhas altera as verificações que se seguem. Desde a aceitação da oferta até à assinatura da escritura, uma compra simples nesta zona demora normalmente entre seis a doze semanas, e mais tempo se estiver envolvida uma hipoteca ou uma correção de documentos.
Comece por obter um número de identificação fiscal e uma conta bancária
O primeiro passo prático é obter um número de identificação fiscal português, o NIF. Não é possível assinar um contrato de compra, ligar os serviços públicos ou pagar o imposto predial sem ele, e é emitido pela Autoridade Tributária Portuguesa. Os compradores residentes fora da União Europeia costumam nomear um representante fiscal para deter o número, o que um advogado ou contabilista local pode tratar em poucos dias.
Uma conta bancária portuguesa não é estritamente necessária para concluir uma compra, mas simplifica bastante os depósitos, os pagamentos de impostos e as despesas de manutenção posteriores. Abrir uma conta é simples, desde que se possua um NIF e se possa apresentar comprovativo de morada e rendimentos. Muitos compradores tratam de ambos durante uma viagem inicial para visitar imóveis, para que o resto do processo não seja atrasado quando surgir a casa certa.
A Reserva e o Contrato Promissório
Assim que uma oferta é aceite, o imóvel é frequentemente retirado do mercado através de um breve acordo de reserva e de um pequeno depósito de garantia. Trata-se de uma etapa informal e não constitui uma fase vinculativa. O contrato que vincula ambas as partes é o «contrato promessa de compra e venda», e é aí que a compra se torna efetiva.
No contrato promessa de compra e venda, o comprador paga normalmente um sinal, que varia geralmente entre 10 e 30 por cento do preço. Este sinal tem um papel fundamental. Se o comprador desistir sem justa causa, o sinal é normalmente perdido; se for o vendedor a desistir, o comprador tem normalmente direito ao reembolso do montante, acrescido do dobro, nos termos do Código Civil. O contrato também fixa a data de conclusão da transação e quaisquer condições, tais como a aprovação de um crédito hipotecário ou a realização de uma reparação específica antes da passagem de escritura.
Os documentos mais importantes numa casa antiga
É nas casas antigas de carácter que uma verificação cuidadosa da documentação se justifica. Três registos devem estar em conformidade entre si e com a casa que tem à sua frente; no entanto, num imóvel que tenha sido ampliado ou alterado ao longo dos anos, nem sempre é esse o caso. Os documentos essenciais a analisar antes de se comprometer são os seguintes.
- A caderneta predial, conservada na repartição de finanças, que descreve o imóvel e estabelece o seu valor fiscal
- A certidão permanente do registo predial, a Conservatória do Registo Predial, que indica quem é o proprietário da casa e quaisquer ônus ou hipotecas sobre a mesma
- A licença de utilização da Câmara Municipal, que confirma que o edifício está aprovado para a sua utilização atual
- Um certificado energético válido, exigido antes de qualquer venda poder ser concluída
Uma divisão acrescentada há décadas pode não constar da licença de utilização, ou a área útil registada pode diferir do registo fiscal. Nada disto é invulgar e a maioria das questões pode ser resolvida, mas é necessário identificá-las antes da escritura, e não depois. Desde janeiro de 2024, a «Ficha Técnica de Habitação» já não é necessária na escritura para habitações existentes, embora a licença de utilização e o certificado energético continuem a sê-lo.
A Escritura Pública e os Impostos a Pagar na Conclusão da Transação
A conclusão da transação ocorre na escritura pública de compra e venda, assinada perante um notário. Muitas transações recorrem, em vez disso, a um documento privado autenticado por um advogado ou pelo serviço estatal «Casa Pronta», que tem o mesmo efeito jurídico e permite registar a venda no próprio dia. O saldo do preço é pago nesta altura e as chaves são entregues.
O principal imposto sobre a compra é o Imposto Municipal sobre as Transmissões, ou IMT, cobrado sobre o valor mais elevado entre o preço de compra e o valor fiscal e aplicado independentemente do local de residência do comprador. No caso de uma habitação adquirida como residência permanente, a tabela começa em zero até cerca de 106 346 € e, em seguida, sobe por faixas, com a taxa máxima de 7,5 por cento a ser atingida apenas em habitações com valor superior a cerca de 1,15 milhões de €. Uma casa de férias ou segunda habitação segue uma tabela semelhante, mas é tributada desde o primeiro euro. Acrescenta-se ainda o imposto de selo de 0,8%, e, uma vez somadas as taxas notariais e de registo, a maioria dos compradores prevê um orçamento entre 7% e 10% do preço para o conjunto completo de custos de aquisição. Uma análise mais detalhada encontra-se no nosso guia sobre custos e impostos de compra.
Depois de se tornar proprietário da casa
O registo no cadastro em seu nome é o passo que torna a propriedade pública e segura e, com a Casa Pronta, é frequentemente concluído no momento da assinatura da escritura. Depois disso, as tarefas práticas consistem em transferir o abastecimento de água, a eletricidade e quaisquer taxas locais para o seu nome, bem como dar início ao pagamento do imposto municipal anual sobre imóveis, o IMI, que é cobrado em prestações ao longo do ano.
Os compradores que se estão a mudar para cá, em vez de virem de férias, terão também de tratar da residência, que, para cidadãos de países fora da União Europeia, é gerida pela AIMA, a agência que substituiu o antigo serviço de imigração. Trata-se de um processo distinto da própria compra e não atrasa a assinatura da escritura, mas vale a pena iniciá-lo com antecedência se a casa vier a tornar-se a residência principal.
Os passos raramente mudam, mas as casas mais antigas em Olhão, Fuseta e Moncarapacho recompensam os compradores que os seguem na ordem certa e verificam a documentação devidamente antes de efetuarem o sinal. A maioria dos atrasos deve-se a documentos que surgem tarde, e não aos impostos ou ao notário. Se estiver a ponderar a compra de uma casa específica na zona, podemos orientá-lo em cada etapa, na qualidade de seu agente de compra e venda, e assinalar qualquer aspeto do imóvel que precise de ser resolvido antes de se comprometer.
